南京楼市“年关”将至 不少企业销售不到一半

焦点南京房地产网 nj.focus.cn 2008年11月07日11:22 扬子晚报 刘莉

　　不少开发企业连年度销售计划的一半都未完成，而各方面的欠账即将进入密集的还款期，对于相当一部分开发商而言，今年的冬天特别冷——

　　撕开11月的日历，2008年的冬天就在眼前。而对于开发商而言，这个冬天将格外寒冷。

　　网上房地产的统计数据显示，今年1—10月南京楼市成交持续低迷，作为传统销售旺季的“金九银十”在2008年空前惨淡，9月成交量是今年前十个月的倒数第二，多重救市利好支撑下的10月楼市略有回暖，但也只比9月多卖了673套。业内普遍认为，11月和12月份的成交同样不容乐观。

　　连续多个月的交易清淡、资金紧张已经让不少开发商心急如焚了，而到了年底，工程总包、分包、劳务公司等都会轮拨上门要工钱，还有银行贷款要还、工程垫款要结、拆借资金要给说法……毫无疑问，南京楼市即将迎来近几年来最难过的关口。

　　与往年不同的是，今年的“年关”明显要来得更早一些。

　　现象

　　扫描

　　“年关”压力已现

　　虽然2008年还剩两个月，但目前南京楼市已经有了“过年关”的味道。据南京金石地产顾问有限公司总经理陈颉介绍，今年春节要比去年早了十天左右，而一般在元旦前，银行就要收回贷款，12月15号以后的按揭就不会再放款了，加上银行本身也要转账，在这三个技术性关口面前，时间不多的南京开发企业已经提前感受到了“年关”的压力。

　　销售计划的一半

　　都难完成

　　资料显示，被视为行业龙头的万科去年完成了523亿元的销售额，今年计划完成800亿元的销售额，但1—8月份累计销售金额313.1亿元，仅为全年目标销售额的39%。

　　房子的销售速度确实在普遍放缓。今年5月31日，江宁一家地铁楼盘开盘推出了09幢共192套房源，截至11月4日共认购21套、成交22套，5个多月的时间只去化了22.4%，每个月的成交量都是个位数。

　　一直从事房地产相关行业的南京“手拉手团购房”发起人王小军告诉笔者，去年房子不愁卖，很多开发商到了七八月份时就已经完成了全年的销售目标，所以制定2008年计划时延续了去年的“牛市”思维。但今年形势急转直下，2008年只剩最后两个月，但现在为止能完成计划的50%已经算是比较好的成绩了，不少楼盘到现在只完成全年目标的40%，有些楼盘甚至只完成了20%—30%。

　　据了解，江北一家大型开发企业去年销售了10多亿，今年的目标是销售15亿元，但今年上半年只卖了3.5个亿，第三季度的销售也没有明显起色，年内估计完成目标一半的量就不错了。

　　怕要不到钱，

　　债主提前催款

　　虽然收成锐减，但要付的款却是一样都不少。年底之所以被很多开发商视为“年关”，就是因为有各种款项要集中结清，付出的将是一大笔“真金白银”。笔者在采访中发现，由于今年开发企业的资金紧张已经是公开的秘密，因此不少销售代理公司、广告公司、建筑公司等开发商的“债主”们目前就已经开始下手，准备提前催款了。

　　据新街口一家律师事务所的主任助理律师王先生介绍，从今年下半年开始，该所房地产部业务量缩水严重，数家聘请该所做法律顾问的开发商一直拖欠相关顾问费用。经过内部的激烈讨论后，该所决定向建筑市场开拓。“9月份开始接触建筑商，从10月份开始到现在已接手了4起诉讼，全部是建筑商起诉开发商拖欠款的案子，标的额也比较乐观。”王先生还预测，元旦前这类诉讼很可能集中爆发。

　　面对提前来临的还款压力，主城区一家楼盘的副总经理无奈地对笔者表示，“以前还能拿几套房子来抵债，今年工程队明确发话了，只要现金！问题是房子都卖不出去，哪来的现金呢？”

　　应对

　　方式

　　四大招数过“年关”

　　年关年年都会有，但金基通产营销经理陈捷认为，与以前的单纯资金压力相比，今年的年关可能关系到不少开发商的生死存亡。因此，如何应对这个空前严峻的“年关”就成了开发商不可回避也无法忽视的问题。目前，已经有一些开发商开始行动起来。

　　招数一

　　低价促销，放量快跑

　　据南京房地产官方网站HOUSE365统计，10月南京有30多家楼盘新开盘或新推房，而11月的新增房源量与井喷的10月差不多。受到新政利好的刺激，90平方米及以下的中小户型将成为11月南京楼市供应的主力军。值得关注的是，11月份的上市名单中还有不少购房者期待已久的纯新盘。

　　与此同时，近期开发商也纷纷给出了更加诱人的优惠：融侨·中央花园10月22日推出了7326—7800元/平方米的30套特价房，拉德芳斯（查看地图）尾房一律9折，江宁的合家春天（查看地图）特价房4600元/平方米，江北明发滨江新城（查看地图）(新城博客,新城新闻,新城说吧)3330元/平方米起售，城中的中商万豪（查看地图）精装修小户型均价1.1万元/平方米，还可享受一次性付款97折、按揭付款98折优惠……

　　苏垦广告董事长经伦表示，开发商为了解决短期资金周转，年底前房价在局部板块还会有相当幅度的下调。

　　招数二

　　裁员降薪，减少开支

　　据了解，为了开源节流，近一个月来南京多家知名代理公司开始裁员，有些甚至达到了两位数。同时，一些开发企业或代理公司虽然没有裁员，却降低了员工乃至管理层的福利待遇，包括一些知名企业都在传言的名单之中。

　　苏垦广告董事长经伦在接受笔者采访时坦承，由于部分代理项目结束，暂时又没有新的销售项目，最近确实对部分工作团队进行了调整。中原地产南京公司的一位内部人士透露，中原在南京的规模远不如上海，因此不会像上海裁员450人、幅度达15%那么大，但“临近年关，开源节流调整的步伐可能更大一些”。

　　在边城汇景房地产开发有限公司总经理王伯平看来，降薪裁员是行业出现下滑时的必然现象，在楼市不景气的情况下，确实已经有些公司开始动用这种手段了。

　　招数三

　　整体转让，全身而退

　　今年8月底，有“新街口第一高楼”之称的南京国际金融中心（查看地图）股权被招商地产整体转让，作价17.5亿元。该集团相关负责人表示，此举是为了实现年初定下的2008年100亿的销售目标。在招商地产这一成功案例的激发下，南京楼市有一些开发商也开始酝酿全身而退。最近，城中核心地段的另一处高层商住楼也在多方洽谈，寻求整体转让。

　　“在零散地卖房子不能短时间内缓解压力时，开发商通过资产转让的方式将楼盘打包出售，也是一种解决问题的方法。”苏垦广告董事长经伦判断。

　　招数四

　　封盘“冬眠”，等待好转

　　在观望弥漫、销售遇阻的情况下，确实有不少企业面临着空前的资金压力，但也有部分企业资金实力比较雄厚，现金充裕。边城汇景房地产开发有限公司总经理王伯平认为，对于那些不愁资金的企业而言，完全可以选择“冬眠”，等等再说。

　　南京金石地产顾问有限公司今年在南京代理了两个项目，但一直没有任何宣传动作。其总经理陈颉透露，由于这两个楼盘本身体量都不大，而且两家开发商都只有一个项目，资金比较宽裕，在今年楼市形势不佳、目前前景还不明朗的状况下，“这两家开发商都想再观望一段时间，估计至少要到明年才会推。”

　　形势

　　判断

　　楼市正处在恢复期

　　“大多数开发企业还是能够顺利过关的，关键是要看明年的走势。楼市就像一个正在快跑的人突然跌倒了，虽然进行了包扎，也补充了营养，但还是需要一个恢复的过程。”

　　面临近几年来最危险的“年关”，开发商如临大敌。新政“组合拳”能否在最后两个月打动买房人？究竟有多少开发商会被淘汰？业内外人士都很关注。对此，不少接受采访的开发商和代理公司老总都表示，形势并没有想象的那么悲观。

　　苏垦广告董事长经伦笑称：“其实不需要恐慌，小企业一两千万，大企业一两个亿就可以解决问题，我相信开发商的智慧。在保证一定品质的基础上，最重要的还是价格，两个包子卖一个包子的价格，就是很高的性价比了！”事实上，近期南京楼市不乏一些有实力的开发商主动“合理定价、适度让利”，比如打破了城中价格堡垒的观城（查看地图）“第一私人酒店”等，它们以热销的场景验证了性价比的硬道理。

　　除了面对现实做出必要的价格调整以外，南京金石地产顾问有限公司陈颉认为，在目前的市场环境下，开发商更应该加倍重视提升项目的品质。这方面也有成功的典范，翠屏山脚下的别墅玛斯兰德（查看地图），在淡市下依然只关心产品细节是否做得足够好，也因此在业内赢得了“名流生活样板”的头衔，入住率不断提升，销售也被看好；江北的山水云房，尽管比周边楼盘高出一两千元，但是其产品的优势仍然使其在江北楼市牢牢站稳了脚跟。

　　边城汇景房地产开发有限公司总经理王伯平认为，大多数开发企业还是能够顺利渡过这个年关的，关键的是春节过后也就是2009年的楼市走势。“因为虽然国家到地方都出台了救市利好，但楼市就像一个正在快跑的人突然跌倒了，虽然进行了包扎，也补充了营养，但还是需要一个恢复的过程。至于这个过程要多久，买卖双方还都在观望。”

　　评 论

　　大浪淘沙的时候到了

　　“这是一个最好的时代，这是一个最坏的时代；这是一个智慧的年代，这是一个愚蠢的年代；这是一个光明的季节，这是一个黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬，”狄更斯在《双城记》描述的场景，用在今日的中国楼市，再合适不过。

　　对于一些开发商而言，日子是越来越难过了，而今年的年关更是一道坎，迈过去可能海阔天空，迈不过去就只能接受被淘汰的结局。靠着银行借贷和预付款度日的那些开发商，必须要在年底前“有所表示”，银行的贷款，建筑工人的工资，合作伙伴的佣金，弄好了心顺气顺，弄不好便喝水磕牙。

　　“出来混，总是要还的，”台词虽已烂熟，却仍一一应验。那些一两年前过度扩张、粗制滥造、盲目跟风的开发商，正在为过去的“非理性”买单，销售停滞、业主闹事、退地赔款……那不过是属于“冲动的惩罚”。

　　而市场的另一面，却是资本和品质的狂欢，满含笑傲江湖的快意。恒基中国抄底仙林，韩资巨头抄底城北，五矿地产抄底河西，锋尚国际采用“地产IBM模式”，还有朗诗、山水云房等一批以产品制胜的企业……

　　半是阴雨半是晴，个中冷暖，谁人知晓。

　　“开发商必须准备好过冬的棉袄，”不止一位业内人士如是说，为了过冬，棉袄可能是一个优秀的产品，可能是一片稀缺的土地，可能是更为优化的企业架构，更能是令人称羡的现金流……如果啥也没有，那就等着“在寒风中裸奔”吧。

　　在楼市的鼎盛期结束之后，那些曾经在温室娇生惯养的花朵，不开也罢。而那些迎风怒放的沙漠玫瑰，则是未来楼市的中坚与希望。

　　延伸阅读

　　房企人才需求量下降

　　房地产“过冬”，对劳动力市场会有何影响？公司人对房企的薪酬、前景等预期有何看法？

　　中华英才网南京站大客户经理黄先生告诉《扬子楼市》，今年房企整体形势比往年差一点，很多中小公司都停止招人，裁员的也不少。不过，像万科、金地等公司在南京仍有招聘，职位根据各个公司情况而定，但有一点共性，“基本工资跟去年持平，涨薪水就不用想了。”在黄先生看来，目前中小房企人才流失快，也是一些大型房企引进人才的好机会。

　　一位猎头公司的资深管理人员表示，一般而言产业链地位越高的行业，对市场变化越敏感，像金融、IT等产业，受金融危机影响很大，房地产业反应速度稍逊，但仍快于农业、钢铁等基础行业，目前各大房企乃至代理行的裁员、减薪，可以视为一种应对。

　　而应届生的择业观，也从某种意义上反映了社会对该行业的整体评价。智联招聘南京站市场部经理徐先生告诉《扬子楼市》，受行业大势影响，今年除了极少数公司，南京应届生对房地产业的就业热情有所降温。在就业选择上，应届生一开始入行多从事置业顾问等一线工作，基本工资在1200到1500元的水平，让应届生“望而却步”。黄法欧

　　各方观点

　　两个包子卖一个包子的价

　　苏垦广告董事长 经伦

　　形势确实不好，但是开发商也不需要恐慌，小企业一两千万，大企业一两个亿就可以解决问题，我相信开发商的智慧。在保证一定品质的基础上，最重要的还是价格，两个包子卖一个包子的价格，就是很高的性价比了，渡过难关问题不大。

　　一批企业将被淘汰

　　宏图地产营销总监 罗荣

　　由于销售萎缩、年底需要支付工程款等原因，今年对开发企业特别是一些纯粹的项目公司而言可能压力会更大。目前市场并没有明显的变化，相反购房者都选择了继续观望等待。

　　有一批开发企业会被淘汰这是肯定的。可以说由于房地产行业的周期性，从拿地到预售等平均要18个月，因此从短期内想要有大的变化是不可能的。目前企业只有更多的在品质、品牌、核心竞争力、市政配套上下工夫，加以应对。

　　开发企业要“开源节流”

　　金基通产营销经理 陈捷

　　以往的年关是发展性缺钱，就是开发商赚了钱再行投资造成资金压力；今年的年关估计是生存方面的压力更大了，因为前景不明朗。当然，新政对于缓解开发商的压力还是有一定效果的，比如减少税费等，不过力度不会太大。这个时候开发企业“开源节流”很重要，即加快销售，放慢开发，尽量回笼资金是关键。

　　应对措施视情况而定

　　鸿信地产副总经理兼策划总监 金地

　　今年开发企业面临的资金压力会更大。目前新政对楼市还没有实质性的帮助，可能要到明年效果才会显现。一批开发企业过不了年关即将被淘汰这是完全有可能的，具体的应对措施还应该根据每家企业的实际情况来制定，各不相同。

　　今年年关要难过一些

　　新景祥营销机构副总 何晔

　　由于销售一直没有起色，开发商的资金压力增大，今年的年关较往年会更难过一些，观望气氛也越发浓厚。从目前来看，新政并没有缓解开发商的销售压力，扭转市场行情。

　　如果开发企业不能承受资金压力，会有一批被淘汰，企业应该从以下三方面进行应对，首先对公司的发展计划重新审视，如一些企业相应减少了持有土地量；第二，对目前掌握的项目还应该从务实出发；最后，要与政府、市民等各方面进一步积极沟通。

　　提升融资能力很重要

　　南京大学不动产研究中心副主任 葛扬

　　开发商的资金压力会较往年更大一些，但是一些放松的政策出台可能会比预想的好一点。

　　应该说新政更多带来的是人们对市场信心的建立，目前已开始有一些迹象，但由于目前到年底时间太短，其他方面的效果有限。

　　开发企业是否会被淘汰关键是要看各家具体的资金链情况，可能那些小企业压力会更大。应该说救市政策主要针对的是需求方，而对开发企业的帮助有限，而它们则应该在如何更好地促销自己的产品、提升自己的融资能力等方面下工夫。

　　降价不是唯一的出路

　　康桥水岸（查看地图）营销总监 苏士军

　　今年的资金压力问题，要比以前严重很多。新政不是特效药，而目前楼市出现的问题又是慢性病，所以新政对它的影响不会那么快那么明显。

　　只要有市场存在，就会有优胜劣汰。只是在今年的情况下，房地产行业会比较突出。现在开发企业面临的问题相同，但情况各不相同，很多企业都形成了共识，降价不是唯一的出路，应该通过其他途径去融资，解决资金压力。

　　新政能缓解部分问题

　　南京苏鼎房地产研究所所长 宋坚(宋坚博客,宋坚新闻,宋坚说吧)

　　年关每年都有。央行连续几年对开发商贷款限制导致今年开发商到了山穷水尽的地步，很多开发商今年将面临严峻的资金压力。由于地方政府救市，一些项目已经建好并且可以出售的开发商在年底应该可以形成一个小高峰，所以新政还是可以缓解一些问题的。我们不愿意听见“洗牌”，因为“洗牌”可能导致烂尾楼等一系列不良后果，这是所有人不希望出现的情况。